公摊问题，关键还在预售制

2023-08-24 09:33:07 来源 : 谭浩俊

近日，全国人大代表庄艳在《检察日报》撰文，就公摊问题提出建议。厘清公摊标准，明确公摊区域，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式；引进惩罚赔偿机制，出台惩罚赔偿办法，明确赔偿数额；落实公摊收益，将业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后由业主共享。

所谓公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。正常情况下，公摊面积低，购房成本低，舒适度也低。公摊面积高，购房成本高，舒适度也高。如果设计等方面不科学、不合理，就是另外的状况了。

(相关资料图)

对公摊问题，这些年来，反响还是比较大的，取消公摊的呼声也一直比较高。原因就在于，开发商在房屋设计方面，经常会在公摊上做文章，损害购房者利益。譬如西安一购房者，购买了一套面积只有69.75平方米的公寓，公摊面积竟然超过了37平方米，占公寓面积的一半还转了一个弯。如此大的公摊，不仅具有侮辱性，更具有伤害性。

虽然有些地方也在试图对公摊进行改革，或优化公摊方式，或提出完善意见，或取消公摊面积。但是，从总体上讲，进展都不大，效果也不是太好。原因就在于，开发商的行为，政府及其职能部门也无法控制。一旦房子建好了，公摊不合理，政府也没法让开发商把房子给拆了。尤其在目前房地产市场情况不佳，开发商一个个生不如死的情况下，让开发商把建好的房子重新来过，就更没有希望。

公摊问题，归根结底在于商品房可以预售。如果商品房不能预售，广大居民购买的都是现房，而不是期房，就可以对所需要购买的商品房进行全面评估，包括质量、结构、通风、采光、安全、公摊等，都能一个一个检查，一项一项对照。如果不能满足自身需要，就可以决定不予购买。

但是，在预售制下，购房者购买的都是期房，都要过一、两年，甚至更长时间才能拿到房，自然，就无法了解和掌握建成之后的商品房是什么样的。而开发商提供给购房者的建筑设计图，往往也是与实际效果相差很大。更别说，购房者没有多少具有建筑方面的知识，根本无法从建筑设计图中看出问题。如果说公摊有猫腻的话，小区环境和布局设计，猫腻就更多。

实际上，公摊是永远取消不了的。除非建造的不是楼房、不是小区，而是每家每户的独家小院，否则，公摊就会永远存在。如果暂时不想取消预售制，要想确保公摊不成为购房者心中的痛，就只有改变房屋计价方法，亦即由现在的按照建筑面积计算房价，改成由套内实际使用面积计算房价。

正常情况下，按照建筑面积和套内实际使用面积计算出来的房价应当是一样的，不应该有任何区别。但是，却能够让购房者做出比较好的选择，能够让开发商不敢随意在公摊面积上做文章，不敢无限扩大公摊面积。否则，要么房价太高，无人购买，要么开发商自己承受，利润减少。

按照套内面积计算房价，从购买环节来说，确实能够赋予购房者更多选择权。但是，如果开发商决意要把公摊放大，对购房者利益仍然是会产生伤害的，因为，产权证不会按照套内面积办理，那样对购房者是不利的。产权证按照建筑面积办理，相关的税费则也会按照产权证上的面积计算，今后的物业费等，也会依据产权证面积缴纳，对购房者来说，还是在玩盲盒。

所以，要想从根本上解决公摊问题，还是要靠取消预售制，把对商品房的选择权放到桌面上，而不是桌面下，不要让购房者买房如开盲盒。一旦商品房是现货交易了，选择权也就真正交到了购房者手里，公摊问题，也就自然而然解决了。如果公摊面积太大，购房者可以选择不买。愿意购买高公摊面积的购房者，则可选择高公摊面积的商品房。如此一来，也就皆大欢喜了。

公摊面积固然问题很多，但永远取消不了。一幢商品房，不可能没有公摊面积，但是，没有了预售制，公摊也就阳光透明了，选择权不在开发商，而在购房者。眼下，市场比较低迷，可能也是取消预售制带来的影响最小的时候，管理层应当可以考虑，地方政府也可以进行探索。

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