实探|北上海买房竞争最激烈的板块，还有多少新房可以买？-观察

2023-05-25 23:46:29 来源 : 凤凰网房产上海站

宝山是上海中北部的工业大区，也不乏也有顾村这样的生态典范。

顾村早些年其实是一个大型的拆迁安置基地，这里导入了大量从市区搬迁而来的居民，在2010年前后，这里开始大量新建商品住房。

(资料图)

近日，小凤凰走访了顾村板块，注意到随着华山医院、绿地、龙湖等配套设施的运营，顾村板块的居住性也在不断的提升，另外凭借价格上的优势，板块不仅吸引了很多当地的刚改置业客群，还吸引了很多新上海人在此安家，顾村也逐渐发展成为真正意义上的大型居住区。

接下来，跟随着小凤凰来具体看一下，板块各个片区有哪些新盘，它们的看点又是什么，都适合什么样的购房者？

新顾城居住区：在2035规划中，这里是上海主城又一新兴的城市重点板块。新顾城规划人口14.2万，规划总建筑面积638万平方米。

以“改善民生、促进城市更新”为导向，新顾城将集聚城市功能，建设成为一个宜居、宜业、宜商、产城高度融合的新一代大型居住社区，目前新顾城在售的新房楼盘仅有保利和颂。

①保利和颂

看点：四批次过会楼盘，地铁房

产品情况：

项目占地约39642.4，容积率2，由16-17F小高层组成，主力户型为建面约89-122㎡3-4房，其中122㎡户型均为两梯两户产品，得房率在77.5%。

此次开盘，保利和颂将推出收官房源，共394套，建面约89-124㎡，均价约47500元/㎡，入围比1.8，预计5月29日开盘。

项目装修交付，配备中央空调、新风、地暖三大件，卫浴、厨电、收纳柜等由欧派、科勒，摩恩、老板或同等知名品牌打造，兼顾洗碗机、暖风机、凉霸、壁龛收纳等装修细节。

点评：

项目位于沪联路与陆陈路交叉路口往西南约290米，最大的优势就是配套比较好，直线800米左右有地铁7号线刘行站以及龙湖宝山天街，直线2公里左右有顾村公园、华山医院北院。

项目的品质也还是不错的，为保利的和颂系首产品，理念是“更懂年轻人的住宅社区”，所以项目在装修配置方面比较符合年轻人的喜爱，像洗碗机、暖风机都有。

不过，项目此次仅有394套房源，参考前期开盘情况，项目触发积分的可能性虽然不是很大，但也是非常抢手的，首开实时，365套房源开盘当天售完。

顾村老镇片区：该片区主要以居住片区为主，品质、城市界面各方面也都不错，只是因为地铁原因，购房者主要以本地居民为主，在市区工作的相对较少。目前，老集镇在售的新盘有大华锦绣四季，不过后期依然有土地储备和新房待入市。

①大华锦绣四季

看点：大体量社区、配套完善

产品情况：

超大体量社区，约90万方，目前在售的是澜悦，社区整体容积率1.8，主力户型为建面约99-140㎡3-4房宽景横厅户型，总价约450万级。

点评：

项目是一个约90万㎡超大体量的整体片区城市更新项目，所以项目的配套和居住氛围自是不会差的，根据规划，项目建成后将是一座集开放式街区、大型社区公园、生态氛围、优质教育、多业态配套的北上海都荟生活范本。

当然，项目也存在一定的不足之处，就是距离地铁有点距离，百度地图测绘，项目距离7号线顾村公园站直线约3公里，需要公交接驳。

项目高层售价为49780元/㎡，对比区域内的二手房，项目的价格虽然存在一定的倒挂，但是优势并不明显。片区内2016年建成的中铁青秀城西区今年2月份成交的1套建面约162平的高层复式房源，成交单价在5万/㎡；4月份成交的1套低楼层的79平的房源，成交单价仅4.7万/平。

此外，项目还有一个亮点就是明年交房，对于着急入住的购房者，甚是友好。

共富新村片区：该片区位于外环线内，相对顾村别的地区比较孤立。这里总体城市面貌一般，以富长路为界分为东西两块，东面房子房龄较老，多是90年代和2000年初的房子，西边是一些新开发的小区，当年土地拍卖的地王楼盘央玺就在这里。目前，该片区的新房有华发和滨四季、佳运瑞璟湾。

华发和滨四季

看点：四批次过会楼盘，地铁5站大宁

产品情况：

项目占地约5.8万方，容积率仅约1.8，是环线内少有的公园河滨住区，由18幢低密叠拼和10幢高层公寓组成，其中公寓主力户型为建面约74-91㎡的2-3房，叠拼别墅主力户型为建面约91-121㎡。

项目目前已过会，即将取证，此次开盘将推出建面约74-91㎡高层以及建面约91-121㎡叠拼，共394套房源。

项目装修交付，配备中央空调、新风、地暖三大件，卫浴、厨电、收纳柜等由西门子、科勒或同等知名品牌打造，兼顾洗碗机、玄关收纳柜等装修细节，其中高层主卧配置智能马桶。

点评：

项目位于富长路与联谊路交叉口西南侧约100米，开发商为国企华发股份，华发股份于2014年进入上海，在上海开发的项目有静安府、苏河世纪、古美华庭、海上溪云、华发四季、四季半岛等项目，创造了一个又一个的红盘。

该项目最大的优势就是位于外环线内，距离1号线呼兰路站直线约1.5公里，5站可以到达大宁商圈，大宁商圈近年在市级商圈中排名相对靠前，目前有大宁国际商业广场、大宁音乐广场、静安大融城、协信星光广场等多家购物中心、商场。

对比区域内的新房和二手房，项目的价格还是非常有吸引力的。从项目一期的一房一价表上可以看到，项目高层的均价实际约60899元/㎡，叠墅均价约74560元/㎡，同片区内新房佳运瑞景湾联动价为65696元/㎡，主打高层住宅。

二手房上，更是存在一定的价格倒挂，项目一路之隔的次新小区央玺，21年6月成交的1套建面约85平的高层住宅，成交价在7.1万/㎡；片区内14年建成的融创玉兰公馆，今年3月份成交的1套建面约132平的高层房源，成交单价在7万/㎡。

此外，项目还有一个比较大的亮点就是自配约1300㎡高阶下沉式邻里空间，涵盖泳池、健身房、瑜伽室、下沉庭院、休息室等功能，未来给社区会带来一种生活场景。

值得一提的是，从小凤凰实探来看，项目的叠墅比较受欢迎，到访客户关注叠墅的比较多，毕竟外环内叠墅楼盘属于稀缺品，首开时，项目触发积分，入围分为39.68，有意向的购房者可以提前关注起来。

佳运瑞璟湾

看点：全新改善盘、地铁5站大宁

产品情况：

项目占地约34630.10㎡，容积率仅约1.8，由9幢高层公寓组成，项目共分四个面积段，约100㎡3房、约124㎡4房、约147㎡4房、约165㎡4房，更偏重改善。

项目为全新盘，或将于5批次过会，推出建面约100-166㎡高层住宅，联动价65696元/㎡。

项目装修交付，配地暖、中央空调，厨房采用方太燃气灶&油烟机&蒸烤箱，花洒、龙头采用摩恩，洁具用科勒。

点评：

项目位于联谊路与富长路交叉口东南角约100米，与华发四季河滨仅隔了一条富长路，所以华发四季河滨的区位优势，佳运瑞璟湾同样拥有，5站可以到达大宁商圈。

项目开发商为上海本土民营企业佳运置业，这两年，佳运在上海已连续布局3子，除了佳运瑞璟湾，还有宝山罗店板块的佳运名邸以及金山的佳运汇龙府，可以看出其资金状况还是可以的。

售价方面，对比区域内的华发项目，该项目优势并不是很大，华发项目高层均价实际约60899元/㎡，而该项目高层住宅联动价为65696元/㎡；不过二手房方面，同样存在一定的价格倒挂，具体倒挂详情可参考华发项目。

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